前回のブログではサブリース企業との「共生」について書きましたが今回は、あえてサブリース会社を利用しない店舗展開について考えます。
最近のサブリース会社の基本条件ですが
もともと月額50万円の物件だとすると、だいたいこんな具合に乗せられています（ほんとざっくりですが大枠からはズレていないかと）。
賃料 50万円→60万円 (＋20％)
礼金 50万円→180万円（１ヵ月分→3ヶ月分）
償却 50万円→180万円（10ヶ月の10％→30％）
契約料 0→60万円
さらに連帯保証人＋保証会社代金（さらに1ヵ月分60万円）
契約期間３年→２年
更新料 １ヵ月→1.5ヵ月
保証金 10ヶ月→12ヵ月
解約期間6ヵ月→7～8ヵ月
これでいうと「家主と直接契約できた場合」と比べると
初期契約時 ＋約400万円ほどの上乗せになります。
さらにここで10年間商売をした場合、120ヵ月×上乗せ分10万円
家賃だけで1200万円、更新料も200万円余計に支払うことになります。
合計で1800万円
家賃が50万円の物件で、ですよ。
さらにさらに、ここで内装譲渡金額などがのってきた場合には
2000万円を超えるという案件もあると思います。
保証金や、解約期間など見ても絶対に損しない構造でこの利益なら、そりゃみんなサブリースするってもんです。
しかし、どれだけ文句を言おうが状況は変わりません。
なぜなら、オークションなどと同じくサブリース会社が情報をOPENにしているだけで、一般的には知りえなかった情報だからです。
彼らはいま、飲食企業が想像もしない方法と労力と技術で、最先端の店舗物件情報を確保しています。転売だろうが何だろうが、安く仕入れて高く売るのは商売の原則なので他意はないです。
これからの外食企業は、自らで情報を集め、良い条件で契約する能力がなければ、今後も増えるであろうサブリース会社から、供給される物件を借り続ける事になるでしょう。
もちろんその中でも、目利きができれば取るべき物件はあります。
しかし、そもそも相場よりも高く借りることになるわけですから、当然生存確率も低くなり、やめたらやめたで思うツボ、また募集できて一粒で二度三度おいしい。これも商売の原則。
だからといって、飲料メーカーにはそれを解決できるだけの能力はないし、物件だけは、業界構造的に情報の風上に立てないビール会社にどれだけ言ってもしょうがないんです。
プロにはプロの世界があります。
脱サブリースで今後も展開をするのであれば、自社でプロ領域の店舗開発を行い、サブリース会社の情報の一歩先を行くしかないのです。
借り手が知識をつけて、サブリース会社に支払う利益を従業員に、お客様に還元するほうが業界のためかもしれません。
株式会社ナカセは店舗開発の顧問業として、プロの技術と知識を自社に搭載するお手伝いをしています。
長期的に見れば１店舗のサブリース物件に支払う金額よりもはるかに安い金額です。
初回無料診断・コンサルティングを行っているのでHPからお問合せください。これまで悩んでいた出店の世界が変わることをお約束します。
